В структуре рынка коммерческой недвижимости Киева торговый сегмент является одним из наиболее инвестиционно привлекательных
Это обусловлено стремительным ростом спроса на качественные торговые площади, а также покупательской способности населения и увеличением розничного товарооборота. Девелоперов привлекает высокая доходность объектов торговой недвижимости на фоне дефицита площадей и активно растущего спроса, а также быстрые сроки окупаемости проектов (в среднем до пяти-семи лет). Однако, в 2006-2007 гг., на киевский рынок были выведены считанные торговые объекты.
Предложение
По состоянию на конец 2007 г. объем качественных торговых площадей в Киеве составил около 420 тыс. кв.м.
В 2007 г. состоялось открытие следующих торговых центров:
ТЦ «Комод» (15 000 кв.м);
ТЦ «Материк» (19 000 кв.м);
ТЦ «Одиссей» по ул. Булгакова, 12 (35 500 кв.м);
ТЦ «Днепровская пристань» (160 000 кв.м) – частично, O´KEY (120 00 кв.м).
Среди основных причин замедления роста объемов торговых площадей:
-
повышение себестоимости строительства;
-
сложности с процедурой землеотвода;
-
дефицит и высокая стоимость подходящих земельных участков;
-
снижение рентабельности и повышение сроков окупаемости торговых объектов и т.д.
Рынок торговых центров находится ныне на стадии освоения спальных районов, что объясняется дефицитом земельных участков в центре города и сложностью получения разрешительной документации.
Кроме того, сложившаяся политическая ситуация в стране все же вносит небольшие волнения в круги инвесторов. Существует ряд обстоятельств, которые тормозят процессы. Основными преградами на пути инвесторов, желающих иметь активы в торговой недвижимости на Украине, являются изменение рисков и сроков на согласование проекта, а также подходов в разрешительной системе. «Еще совсем недавно традиционным было запретить все, что разрешили предыдущие власти, и разрешить все запрещенное ими. Эти качели позволяли какие-то проекты ускорять, какие-то тормозить, но общий баланс сил на рынке сохранялся и сохраняется», — отмечает Вадим Непоседов, генеральный директор компании «Украинская Торговая Гильдия». «Инвесторы с рынка не уходили и не уходят и «каникул» себе не устраивают. Но они стали более внимательно отслеживать политические баталии и более серьезно изучать рынок перед принятием решения».
В 2007 г. с большими трудностями реализации столкнулся только один проект - ТРЦ «Троицкий». Строительство ведется в столице возле главного стадиона Украины НСК «Олимпийский» и, по мнению ряда футбольных экспертов, может помешать проведению на стадионе матчей Чемпионата Европы по футболу в 2012 г. В ноябре 2007 г. Киевский городской совет принял решение о сносе торгово-развлекательного центра перед НСК «Олимпийский» и выплате компенсации компании – застройщику. Городской администрации поручили привлечь независимого оценщика, чтобы определить размер понесенных застройщиком убытков. По словам председателя бюджетной комиссии Киевсовета Владимира Присяжнюка, компенсация превысит 200 млн. гривен. Эти средства планируется привлечь из госбюджета. Ввод объекта в эксплуатацию был запланирован на март 2007 г. Инвестиции в проект оценивались в $95 млн., из них в строительство уже вложено $50 млн.
Основные тенденции новых форматов ТЦ
По данным «Украинской Торговой Гильдии», структура распределения торговых площадей по товарным группам в 2007 г. несколько изменилась. Можно отметить сокращение доли одежды и увеличение доли развлекательного сектора. Сейчас доля развлечений в ТЦ составляет порядка 15% площадей (10 % в 2006 г., 8% - в 2005 г.). Кроме того, в ТРЦ появились фитнес-центры, детские развлекательные центры.
Структура площадей в торговых центрах соответствует структуре расходов киевлян. Наибольшее количество площадей в торговых центрах занимают одежда (21%) и продукты питания (22%) – лидирующие статьи расходов киевских домохозяйств.
Доля «якорных арендаторов» в киевских торговых центрах составляет более 40%.
Доля сетевых операторов среди арендаторов торговых площадей в ТЦ продолжает расти и составляет уже порядка 75%.
Если судить по всем известным проектам, далее будут происходить процессы перераспределения площадей в пользу ТЦ в спальных районах. В ближайшие два года ситуация уже существенно изменится, доля торговых площадей в спальных районах увеличится с 40% до 50%.
Еще одной тенденцией наряду с ростом площадей в ТЦ и увеличением доли площадей ТЦ в спальных районах, является укрупнение формата киевских торговых центров.
Спрос
Наибольшим спросом пользуются маленькие 5-40 кв.м – торговые помещения и помещения площадью от 40 до 100 кв.м, небольшие торговые площади обычно используют под продукты, канцтовары, кожгалантерею, одежду, аптеки. Мебельные салоны размещают в магазинах площадью 100-300 кв.м. в прилегающих к центру и спальных районах.
Основными пользователями торговых площадей в ТЦ/ТРЦ являются:
а) крупные и широко известные мировые бренды;
б) менее известные иностранные, достаточно развитые отечественные торговые марки;
в) торговые операторы, для которых размещение своих товаров в ТЦ является частью брендинга.
Тенценции спроса:
1. Дефицит торговых объектов на рынке купли-продажи, вызванный сокращением количества предложений торговых площадей, выставленных на продажу, что особенно актуально для центральных районов г. Киева.
2. Рост популярности торговых объектов больших площадей. Особенно явно тенденция увеличения площади торговых помещений прослеживается на розничном рынке электроники, бытовой техники, развлекательного сегмента.
3. Недостаток торговых площадей до 400 кв.м.
4. Востребованность промышленных объектов от 5000 кв. м со стороны операторов торговых сетей.
5. Повышение спроса на земельные участки площадью 1-5 га вдоль транспортных магистралей под строительство объектов торговой недвижимости.
Проекты
В настоящее время в Киеве ведется строительство 13 ТЦ и утверждены проекты около 25 новых ТЦ.
Прогноз
Исходя из сегодняшних реальных этапов строительства, в 2008-2009 гг. должны открыться несколько новых крупных ТЦ, общая заявленная арендная площадь которых превысит площадь всех существующих на сегодня торговых объектов на территории Киева.
По мнению аналитиков, «бум» одномоментного выброса большого объема площадей не вызовет значимого потрясения на рынке, в связи с тем, что процесс подбора арендаторов начинается еще на этапе разработки концепции объектов.
Особый подход к разработке концепции со стороны девелоперов связан с приходом в страну зарубежных инвесторов и операторов. Так, наряду с реализацией проектов масштабных ТЦ в Киеве компаниями «АДС», «21 век»,, «Три О», VK Development, «Тико-Констракшен», First Ukrainian Development, корпорація «Столица», в 2007 году в столице стартовал ряд проектов иностранных девелоперских компаний – ECE и Multi Development. Помимо этого, о планах развития в Украине объявили израильская компания Engel Construction and Development Group, российская AFI, израильская Africa Israel Investments Ltd, голландская Acteeum Group, американско-британская 1849 PLC и другие.
Кроме того, медленное развитие рынка торговой недвижимости в предыдущие годы не давало развернуть свои сети большому количеству сетевых операторов мировых брендов. Знаковым событием 2007 года стало, открытие в ТРЦ «Комод» бутика Marks&Spencer и объявление о развитии в Украине компании Inditex, которая в 2008 г. намерена открыть свой первый магазин Zara в Киеве. Также свои намерения о выходе на Украину озвучили известные западные ретейлеры:
- Stockmann and Destseller
-
Havery Nichols
-
Debenhams
-
New Yorker
-
Carrefour
-
Deicmann
-
Leroy Merlin и др.
При заходе в ТЦ бренды мирового уровня рассматривают не просто возможность аренды площади, но и в обязательном порядке анализируют месторасположение соседей. Когда один весомый бренд решает арендовать площади в ТЦ, он приводит за собой определенный пул других арендаторов. А эта тенденция как раз и способствует тому, что в торговых центрах современного формата 80 % площади выкупается уже на стадии проектирования.
Таким образом, выход большого количества новых профессиональных торговых площадей незначительно увеличит количество вакантных площадей, т.к. будет сразу же поглащен крупными арендаторами. Реальное же увеличение объема предложений на киевском рынке будет происходить более поступательно, чем ввод объектов и арендных площадей в эксплуатацию.
Ожидаемый рост арендных ставок в 2008-2009 гг. – до 15 % в год.
Тенденции развития рынка на 2008-2009 гг.:
-
освоение левобережной части города, «промзон», участков вдоль крупнейших автотрасс;
-
увеличение объемов проектов;
-
развитие формата многофункциональных комплексов;
-
дальнейший выход ведущих мировых торговых сетей и брендов;
-
увеличение доли развлекательного и сервисного сектора в формате ТЦ;
-
повышение качества управления объектами в процессе функционирования;
-
рост количества инвестиционных сделок по покупке-продаже готовых торговых объектов.
Любовь Шпырко
«САМСОН-ИнвестАналитика»
Союз специалистов по недвижимости г. Киева
