В 2007 г. рынок офисной недвижимости Киева продолжил тенденцию двух предыдущих лет стабильного увеличения ежегодно выводимого объема площадей.
Однако, как и в 2006 г., выведеный на рынок новый объем не оказал сколько-нибудь существенного влияния на сложившуюся ситуацию дисбаланса спроса и предложения, сохранив стабильно низкий уровень вакантности и, соответственно, все основания для продолжения роста арендных ставок.
Предложение
Практически весь выведенный на рынок в 2007 г. объем площадей был поглощен. Некоторые проекты на сегодняшний день находятся на завершающей стадии сдачи в аренду. Более активный рост нового предложения ожидается не ранее 2010-2011 гг. Тем не менее, многие эксперты отмечают, высокую вероятность того, что большая часть из заявленных проектов не будет реализована в планируемые сроки, а некоторые из проектов в силу разных причин и вовсе останутся на бумаге.
Объекты профессиональной офисной недвижимости, введенные в Киеве в 2007 г.
|
Название объекта
|
Класс объекта
|
Месторасположение
|
Общая площадь, кв. м
|
Офисная площадь, кв. м
|
|
БЦ «Щекавицкий»
|
А
|
ул. Фрунзе, 23-25
|
12000
|
8536
|
|
ОЦ «FAGRO»
|
В
|
ул. Рижская, 8-а
|
4452
|
3828
|
|
БЦ
|
В
|
ул. Донца, 6
|
10500
|
8112
|
|
ОЦ
|
В
|
ул. Константиновская, 17/18
|
3850
|
3000
|
|
БЦ
|
В
|
пер. Индустриальный, 1-а
|
50000
|
40000
|
|
Офисно-сервисный центр
|
В
|
ул. Васильковская/ пр. Глушкова
|
15000
|
14400
|
|
БЦ «Парус»
|
А
|
ул. Мечникова, 2
|
75000
|
34168
|
|
БЦ «Айсберг»
|
А
|
ул. Урицкого, 45
|
39095
|
25500
|
|
БЦ «Гранд степ»
|
|
ул. Полевая, 24
|
12335
|
|
|
БЦ
|
|
ул. Физкультуры, 30-б
|
12000
|
10500
|
|
БЦ «Леонардо»
|
|
ул. Б.Хмельницкого, 17/52
|
44300
|
39000
|
|
БЦ «Карат»
|
В
|
ул. Жилянская, 110
|
5800
|
5100
|
|
|
Всего
|
|
235737
|
192144
|
|
Основные объекты, находящиеся на разных стадиях строительства
|
|
Объект
|
Расположение
|
Общая арендуемая площадь, кв.м
|
Девелопер/собственник
|
|
БЦ «Ильинский» (фаза 2)
|
Подол
|
36000
|
«УкрСиббанк»
|
|
БЦ по ул. Физкультуры, 28
|
Центральный деловой район
|
11080
|
Локальный девелопер
|
|
БЦ NTBC II
|
Центральный деловой район
|
10000
|
ISA Prime Developments/ «Евразия»
|
|
БЦ «Эспланада»
|
Центральный деловой район
|
10000
|
«Мандарин Плиза»
|
|
БЦ «Миком-Палас»
|
Центральный район
|
9000
|
Локальный девелопер
|
|
БЦ «Реноме»
|
Центр
|
5140
|
Локальный девелопер
|
Доля класса А в общем объеме предложения площадей в бизнес-центрах Киева, по данным Aurora development, составила порядка 21%, класса В+ - 10% и В - 36%.
По-прежнему большую долю рынка занимают объекты класса В из-за дефицита земельных участков в центральной части города. Однако, исходя из заявленных объектов, доля высококлассных помещений (классы А и В+) будет увеличиваться, формируя своим месторасположением новые локальные деловые зоны Киева.
Распределение БЦ по классам
Наибольшая концентрация объектов офисной недвижимости наблюдается в Шевченковском районе. С выходом новых объектов структура предложения в разрезе административных районов, по отношению ко 2 кв. 2007 г., изменилась в сторону увеличения долей Голосеевского и Соломенского районов за счет выхода новых объектов и уменьшения доли Печерского района - за счет переноса сроков ввода в эксплуатацию заявленных объектов.
72% представленных на рынке объектов расположены на расстоянии не более 1000 м от станций метро. В среднем уровень вакантности в сегменте рассматриваемых объектов не превышает 6%, что говорит о дефиците офисных площадей в таких объектах.
Крупные отечественные компании на рынке офисной недвижимости:
-
«Форум» (объекты - бизнес-городок «Форум», первая очередь БЦ «Форум Парк Плаза», проекты - вторая очередь «Форум Парк Плаза», «Аэростар»);
-
ISA Prime Developments (объекты - «Горизонт», «Горизонт Парк», NTBC I, завершаются строительные работы по NTBC II, в планах - крупный офисный центр);
-
компании «Мандарин Плаза» и «Три О» (объекты - бизнес-центр «Парус», офисная часть «Мандарин Плаза»; на стадии реализации - многофункциональный комплекс «Эспланада» с офисной составляющей);
-
компания «НЕСТ» (объекты - «Ренессанс», «Айсберг», проходит реализация проектов двух офисных центров по ул. Михайловской, в работе - крупный многофункциональный комплекс с офисной составляющей по ул. Златоустовской);
-
компания «Ярославов Вал» (первая и вторая очереди БЦ «Леонардо»).
Основные иностранные компании на рынке:
-
«Seven Hills» - подразделение международной группы застройщиков недвижимости Scorpio Real Estate Group;
-
«MIRAX», Россия;
-
казахские компании - «Евразия», «Метрика», «Capital Partners».
Необходимо отметить, что вышеперечисленные компании - это только краткий перечень из большого числа присутствующих на рынке игроков, многие из которых по разным причинам не анонсируют своего присутствия на рынке.
Основные события
В 2007 г. на рынке офисной недвижимости Киева было анонсировано 3 инвестиционных сделки. Две из них на счету казахской инвестиционно-промышленной группы «Евразия», вышедшей на украинский рынок с помощью покупки одного завершенного объекта - БЦ «Айсберг» (класс А, арендная площадь - 25 500 кв.м; девелопер - компания «НЕСТ»), и объекта, находящегося на этапе реализации - NTBC II (класс В, арендная площадь - 10 000 кв.м; девелопер - ISA Prime Developments).
Помимо этого, в 2007 г. была завершена продажа БЦ «Подол Плаза» (класс А, арендная площадь - около 20 000 кв.м; девелопер - Demir Group). Новым владельцем центра стал британский фонд London & Regional, активно создающий в Украине портфель объектов коммерческой недвижимости различного функционального назначения. Также, в 2007 г. новый собственник появился у бизнес-центра «Миллениум» (девелопер - NCH Advisors). Им стала группа компаний «Приват». Однако, данную сделку нельзя отнести к разряду инвестиционных, поскольку объект был приобретен для размещения собственного офиса группы компаний «Приват.
В целом, по мнению экспертов, в конце 2007 г. ставка капитализации в офисном сегменте класса А приблизится к 9%.
Спрос
Спрос продолжает расти. Его высокий уровень поддерживается ростом экономики и статусом столицы. О высоком спросе свидетельствует и высокий уровень заполняемости бизнес-центров. В объектах класса А и В он составляет порядка 97-100%.
Потенциальными потребителями класса А и В являются средние и крупные национальные и местные операторы, а также иностранные крупные компании. Эти компании имеют хорошие финансовые возможности и высокие требования к месту расположения и качеству офисных помещений. Порядка 65% этих предприятий работает в сфере торговли и бизнес-услуг.
Проекты
Всего на 2008-2010 гг. известно о планах строительства примерно 1,2 млн. кв.м новых качественных офисных площадей. Примерно 15-20% площадей имеют возможности для позиционирования в классе А. Практически все они превышают по площади 10 тыс. кв.м. Однако даже с появлением новых объектов, Киев будет далек от других европейских столиц по количеству площадей в профессиональных бизнес-центрах.
Прогноз
С учетом нового предложения в 2008-2009 гг., а также дальнейшего значительного роста спроса на офисные площади, вероятней всего следует ожидать по-прежнему низкого уровня вакантности на рынке офисных помещений (в пределах 3%) в 2008 г. А это будет означать дальнейший рост арендных ставок на уровне 15% в 2008 г.
Тенденции развития рынка офисной недвижимости в Киеве на 2008 г.
-
предложение площадей в центральных районах будет иметь большую цену и спрос ввиду ограниченности мест под застройку;
-
по-прежнему наибольшим спросом будут пользоваться площади класса А, В+ и В, что продиктовано недостаточным предложением в этом сегменте, а также повышением требований к офисным помещениям со стороны арендаторов;
-
появится возможность перепозиционирования существующих офисных площадей в связи с выходом новых более качественных офисов;
-
все большее значение для реализации объектов будет иметь наличие профессионального управления недвижимостью, технические характеристики и расположение;
-
значительная доля новых площадей в центральных районах города появится благодаря реконструкции с надстройкой (и/или пристройкой) устаревших зданий;
-
в зонах, прилегающих к центру либо удаленных от центра, предложение офисных площадей будет расти за счет появления многофункциональных объектов либо торгово-офисных зданий;
-
практика задержки ввода в эксплуатацию и переноса на более поздние сроки заявленных крупных объектов продолжится и в следующем году.
Любовь Шпырко
«САМСОН-ИнвестАналитика»
Союз специалистов по недвижимости г. Киева
